Marynarze – warunki jakie trzeba spełnić aby uzyskać kredyt hipoteczny

Hipoteka

Marynarze, zainteresowani kredytem hipotecznym powinni zapoznać się z nowymi regulacjami nałożonymi przez Komisję Nadzoru Finansowego. Nowe postulaty szczegółowo omówione są w niniejszym artykule.

Od początku roku 2014 obowiązuje Rekomendacja S, która istotnie zmienia sytuację marynarzy w kwestii przyznawania kredytów hipotecznych. Celem Komisji Nadzoru Finansowego jest ograniczenie ryzyka walutowego. Pozostaje pytanie, czy nałożone regulacje nie są zbyt restrykcyjne dla przyszłych kredytobiorców?

W  czerwcu 2013 roku, Komisja Nadzoru Finansowego na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Prawo Bankowe, wprowadziła Rekomendację S, która stanowi zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie udzielania kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Zbiór zaleceń wydanych w ramach Rekomendacji S wprowadza znaczące zmiany w przedmiocie przyznawania kredytów hipotecznych w walucie obcej. Odbiorcą postulatów zawartych w Rekomendacji S są banki, podmioty nadzorowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Uchwały wydawane przez organ nadzorujący mają niewiążący charakter wobec ww. podmiotów, jednakże w praktyce Banki wdrażają wytyczne rekomendacji do swoich wewnętrznych regulacji. Jak stanowi rekomendacja nr 6 zawarta w przedmiotowym dokumencie: ,,Bank powinien udzielać klientom detalicznym kredytów zabezpieczonych hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód, także w przypadku klientów o wysokich dochodach”.

Co to może oznaczać dla marynarzy? Dotychczas kredytobiorcom kredytu walutowego oraz złotówkowego mógł być każdy klient detaliczny niezależnie od tego w jakiej walucie otrzymywał dochody. Po wejściu w życie Rekomendacji S osoby, które uzyskują dochody w walucie obcej, nie mogą zadłużyć się w walucie krajowej, są tylko ograniczone do kredytów w walucie w jakiej otrzymują wynagrodzenie. Dodatkowo z treści punktu 6.1 przedmiotowej rekomendacji wynika: ,,przy uzyskiwaniu dochodów w kilku walutach Bank powinien zapewnić zgodność waluty kredytu z walutą, w której kredytobiorca (lub gospodarstwo domowe) uzyskuje najwyższe dochody z przyjmowanych do kalkulacji zdolności kredytowej a w przypadku pozostałych walut Bank powinien założyć ich deprecjacje o 20%”. W związku z powyższym, marynarz może spodziewać się sytuacji, w której jego zdolność kredytowa zostanie obliczona o pomniejszony dochód o 20%.

Powyższe ograniczenia są niekorzystne dla osób zarabiających w obcej walucie, ponieważ kredyty hipoteczne w walucie krajowej oferuje każdy Bank, natomiast kredyty w walucie obcej są mniej dostępne na rynku. W konsekwencji, osoby te mają bardzo ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych, a w przypadku uzyskiwania dochodów w walucie obcej innej niż euro (EUR), funt brytyjski (GBP), dolar amerykański (USD), korona norweska (NOK) lub korona szwedzka (SEK) dostęp może być całkowicie niemożliwy. Nadmienić trzeba, iż zgodnie z Rekomendacją S nawet przy bardzo wysokich zarobkach, nie można ubiegać się o kredyt hipoteczny w innej niż waluta uzyskiwanych dochodów.

Analizując polski rynek finansowy, dostęp do produktów takich jak kredyty hipoteczne w obcej walucie takiej jak euro, funt brytyjski, dolar amerykański oferują tylko cztery Banki, natomiast kredyty hipoteczne w walucie korony norweskiej lub korony szwedzkiej tylko jeden. Warto wspomnieć, iż Banki mają bardzo zróżnicowane oferty, których wybór mają wpływ na koszt kredytu. Dlatego przy wyborze Banku warto zasięgnąć opinii fachowca, który dopasuje odpowiednią ofertę do oczekiwań i możliwości finansowych klienta. Warto zgłosić się do niezależnego doradcy finansowego, który dobierze obiektywnie najkorzystniejsze rozwiązanie dla osoby zainteresowanej kredytem hipotecznym.

W tym miejscu należałoby przedstawić podstawowe kryteria jakie trzeba spełnić aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny w obcej walucie w oparciu o Rekomendację S wprowadzoną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Pierwszym, szerzej już omówionym wcześniej warunkiem jest to, że potencjalny kredytobiorca może zaciągnąć kredyt hipoteczny tylko w takiej walucie w jakiej uzyskuje dochód. W przypadku otrzymywania dochodu w kilku walutach, Bank bierze pod uwagę walutę najwyższych dochodów. Kolejnym istotnym elementem jest wkład własny, Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S zaleca minimalny wkład własny przy kredytach mieszkaniowych, który w roku 2014 wynosił – 5%, w roku 2015 wynosi – 10%. W kolejnych latach wysokość wkładu własnego będzie nadal podwyższana. Banki w polityce kredytów hipotecznych w obcej walucie wymagają w praktyce większego wkładu własnego sięgającego nawet do 40%.

Następnie z uwagi na fakt, że marynarze są zatrudnieni na czasowym kontrakcie, a zatem nie są stałymi pracownikami danej załogi, Banki nie wymagają wykazania stałego zatrudnienia. Na marynarzach spoczywa obowiązek wykazania minimum przepracowanych 12 miesięcy, a przerwa pomiędzy kontraktami nie powinna być dłuższa niż 6 miesięcy.

Powstaje pytanie, co w sytuacji gdy marynarz, który dotychczas na przykład zarabiał w euro, otrzymał kredyt hipoteczny w walucie euro (EUR), ale zmienił kontrakt i zaczął zarabiać w dolarach amerykańskich (USD)? W takim przypadku marynarzom przysługuje prawo do przewalutowania kredytu. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Bank może naliczyć prowizję za taką czynność i dodatkowo obciążyć wysokością spreadu, czyli różnicą pomiędzy kursem sprzedaży, a kursem kupna waluty. Każdy Bank ma jednak swoją indywidualną ofertę i w niektórych przypadkach koszty te mogą być stosunkowo niewielkie. Dlatego, tak istotne jest dokładne zaznajomienie się z danym produktem.
Ostatnim czynnikiem, który może pozytywnie wpłynąć na zdolność kredytową jest wylegitymowanie się historią z Biura Informacji Kredytowej, instytucja ta zajmuje się gromadzeniem danych dotyczących historii kredytowej klientów Banków, w szczególności zawiera informację na temat spłacanych wierzytelności. Możliwe jest pobranie swojej indywidualnej historii kredytowej ze strony www.bik.pl, celem zaznajomienia się z informacjami przetwarzanych przez BIK.

Warto inwestować w nieruchomości pomimo ograniczeń nałożonych Rekomendacją S przez organ nadzorujący i skomplikowanych procedur Bankowych związanych z udzieleniem kredytu hipotecznego w obcej walucie. Bieżące dochody z inwestycji czyli czynsz z wynajmu mogą pokryć znaczną część kosztów zakupu nieruchomości, a w przyszłości mogą stanowić dodatkowe źródło dochodu poza emeryturą.

Jak dochody z tytułu najmu mogą mieć wpływ na sytuację podatkową marynarzy? Polski ustawodawca przewidział 2 sposoby opodatkowania dochodów z tytułu najmu nieruchomości. Wynajmujący ma prawo wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu od dochodów ewidencjonowanych. W przypadku wyboru metody ryczałtu, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 8,5% dochodu z tytułu najmu, a dochód ten nie podlega łączeniu z dochodami z tytułu pracy, również nie ma wpływu na potencjalne udzielenie i zastosowanie ulgi abolicyjnej.

Nadto, w tym miejscu warto wskazać, iż w przypadku osiągania dochodów z tytułu pracy najemnej na statkach eksploatowanych w transporcie międzynarodowym w państwie, z którym Polska zawarła umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, która przewiduje eliminację podwójnego opodatkowania poprzez zastosowanie metody wyłączenia z progresją, fakt uzyskiwania dochodów z najmu opodatkowanego ryczałtem ewidencjonowanym nie spowoduje obowiązku składania zeznania podatkowego PIT – 36 co do dochodów zagranicznych marynarza.

Reasumując, w procesie zmian jakie zachodzą w polskiej gospodarce oraz zaleceń jakie narzuca prawo unijne, Komisja Nadzoru Finansowego jest zobowiązana do wydawania nowych postulatów. Być może w niedalekiej przyszłości ukaże się rekomendacja dotycząca kredytów gotówkowych. Pomimo ograniczeń nałożonych przez instytucję nadzorującą w sprawie kredytów hipotecznych, otrzymanie korzystnego kredytu hipotecznego przy dochodach w obcej walucie jest realne, a inwestycja w nieruchomości może być gwarantem zabezpieczenia płynności finansowej w przyszłości.